A dúvida mais comum entre inquilinos — e a que mais gera conflito com proprietários — não é sobre aluguel, não é sobre contrato e não é sobre garantia.
É sobre manutenção.
"O chuveiro parou de funcionar. Quem paga?"
"A fechadura travou. É minha obrigação?"
"Apareceu infiltração no teto. Eu resolvo ou o dono?"
A resposta existe. Está na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) e no bom senso jurídico consolidado. E é mais simples do que parece.
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## A regra que divide tudo
Existe uma linha clara que separa a responsabilidade do inquilino da responsabilidade do proprietário:
**Inquilino → manutenção do uso**
Tudo que se desgasta ou quebra pelo uso normal do dia a dia é responsabilidade de quem mora.
**Proprietário → manutenção da estrutura**
Tudo que envolve a estrutura, instalações originais ou vícios de origem é responsabilidade de quem é dono.
Simples assim. Agora vamos aos detalhes práticos.
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## O que é responsabilidade do INQUILINO
São os reparos pequenos, do cotidiano, que qualquer morador causa pelo simples uso do imóvel:
### 🔧 Elétrica de uso
- Troca de lâmpadas queimadas
- Substituição de tomadas ou interruptores danificados pelo uso
- Troca de chuveiro elétrico com defeito por desgaste
### 🚿 Hidráulica de uso
- Troca de vedação de torneira gotejando
- Reparo de sifão entupido por mau uso
- Substituição de ducha higiênica ou torneira desgastada
### 🚪 Esquadrias e acabamentos
- Regulagem de porta ou janela que ficou fora do prumo pelo uso
- Troca de maçaneta ou fechadura quebrada durante a locação
- Fixação de puxador solto
### 🎨 Pintura
- Reparo de marcas, furos e arranhões causados durante a locação
- Retoque de pintura em áreas danificadas pelo uso
### 🧹 Conservação geral
- Limpeza de ralos e caixas de gordura
- Desentupimento causado por mau uso
- Manutenção de jardim e área externa de uso exclusivo
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## O que é responsabilidade do PROPRIETÁRIO
São os problemas que vão além do uso — envolvem a estrutura, as instalações originais ou defeitos que existiam antes da sua entrada:
### 🏗️ Estrutura
- Rachaduras e fissuras estruturais
- Descolamento de revestimento por problema de origem
- Problemas no telhado ou laje
- Infiltrações de origem estrutural
### 💧 Hidráulica estrutural
- Vazamento em tubulação embutida na parede ou laje
- Problema no encanamento principal
- Infiltração vinda de cano original do imóvel
### ⚡ Elétrica estrutural
- Problema no quadro de disjuntores
- Fiação original com defeito
- Curto-circuito de origem na instalação elétrica
### 🌧️ Vícios ocultos
- Defeitos que existiam antes da sua entrada mas que só apareceram depois
- Infiltração que surge apenas na época de chuva
- Problema elétrico que se manifesta com carga total
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## Tabela prática: quem paga o quê
| Situação | Responsável |
|---|---|
| Lâmpada queimada | Inquilino |
| Torneira gotejando por desgaste | Inquilino |
| Fechadura quebrada durante uso | Inquilino |
| Pintura com marcas e furos do uso | Inquilino |
| Entupimento por mau uso | Inquilino |
| Chuveiro elétrico com defeito por desgaste | Inquilino |
| Infiltração no teto de origem estrutural | Proprietário |
| Vazamento em cano embutido na parede | Proprietário |
| Problema no quadro de disjuntores | Proprietário |
| Rachadura estrutural na parede | Proprietário |
| Defeito elétrico pré-existente | Proprietário |
| Telhado com problema | Proprietário |
| Pintura desgastada pelo tempo | Proprietário |
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## Zona cinzenta: casos que geram mais dúvida
Alguns problemas não são tão óbvios. Veja os mais comuns:
### Ar-condicionado
- Limpeza e manutenção preventiva → **Inquilino**
- Defeito no compressor ou problema elétrico interno → **Proprietário** (se o aparelho foi deixado pelo dono)
### Aquecedor a gás
- Limpeza e regulagem → **Inquilino**
- Defeito técnico no equipamento → **Proprietário** (se o equipamento é do imóvel)
### Pintura completa na saída
- Desgaste natural pelo tempo → **Proprietário**
- Danos causados pelo uso → **Inquilino**
### Portão eletrônico
- Troca de controle remoto → **Inquilino**
- Defeito no motor ou na instalação → **Proprietário**
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## Como agir quando aparecer um problema
### 1. Identifique a origem
O problema surgiu pelo seu uso ou é estrutural? Se tiver dúvida, comunique a imobiliária antes de agir.
### 2. Documente com fotos
Fotografe o defeito imediatamente. Data e hora nas fotos. Isso protege você em qualquer situação.
### 3. Comunique por escrito
Mande mensagem via WhatsApp ou e-mail para a imobiliária descrevendo o problema. Comunicação escrita tem registro e data.
### 4. Aguarde a definição de responsabilidade
Não contrate serviço por conta própria antes de saber quem vai pagar — especialmente se você acredita que é responsabilidade do proprietário. Se resolver por conta e não tiver autorização, pode perder o direito de reembolso.
### 5. Resolva com agilidade
Se for sua responsabilidade — resolva rápido. Deixar um problema de manutenção acumular pode transformar um reparo pequeno em um dano maior — e aí a conta cresce junto.
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## Por que comunicar sempre pela imobiliária
A imobiliária é a intermediária oficial da locação. Quando você comunica um problema por ela:
✅ Fica registrado com data e hora
✅ A responsabilidade é avaliada com base na vistoria e no contrato
✅ O proprietário é acionado corretamente quando necessário
✅ Você tem respaldo jurídico se houver conflito
Resolver diretamente com o proprietário sem passar pela imobiliária pode gerar confusão, promessas não cumpridas e falta de registro formal.
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## Conclusão
Manutenção em imóvel alugado não precisa ser motivo de conflito. Quando cada parte conhece sua responsabilidade — e age com rapidez e boa comunicação — os problemas se resolvem sem estresse e sem prejuízo pra ninguém.
Na Imobiliária Aquino, orientamos inquilinos e proprietários sobre responsabilidades de manutenção desde o início do contrato. E quando surge um problema, atuamos como intermediários pra garantir que tudo seja resolvido de forma justa e documentada.
Surgiu um problema no seu imóvel e não sabe de quem é a responsabilidade?
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